房屋卖家正面临着一个地狱般的夏天_商业

过去几年对那些决定卖掉房子的人来说非常好。大规模的搬迁潮意味着，大多数进入市场的房屋都是竞购战的主题。富有的婴儿潮一代蜂拥而至，提出全现金报价，当疲惫的买家将价格推至新的高度时，卖家获得了巨大的意外收获。谁占了上风是毫无疑问的。

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现在，卖家的命运正在发生变化。在全国大部分地区，房价仍在以温和的速度上涨，但那些打出“待售”标志、等待抢购狂潮开始的日子已经一去不复返了。随着买家的选择慢慢增加，卖家可能不得不大幅降低要价，或者等待更长的时间来等待一个可行的报价。如今的购房者也不那么愿意放弃检查或放弃其他应急权利来加快销售。与疫情最严重时的前辈不同，买家现在可以在达成交易之前先试探一下。

最痛苦的是，抵押贷款利率从2021年不到3%的历史低点飙升至7%，这不仅阻止了潜在买家，也改变了许多卖家的算盘。由于大多数人不得不转而购买另一处房产居住，即使是那些从出售中获利丰厚的人也发现，考虑到借贷成本的上升，他们很难升级自己的住所。对于那些还没有准备好接受这一新现实的卖家来说，今年夏天将是一个残酷的夏天。

当然，情况还可能更糟。没有迹象表明房价正处于崩溃的边缘，而且现在的销售量比一年前要多。毕竟，人们因为各种各样的生活原因不得不搬家;抵押贷款利率见鬼去吧。任何时候待售房屋的数量也在增长，这意味着我们正逐渐接近“正常”市场。住房冰河时代正在慢慢解冻。

但房屋销售的高峰期(从春季一直持续到夏季中期)可能会在今年出现一种粗鲁的觉醒。那些希望较低的抵押贷款利率能使房地产市场运转顺畅，促使更多购房者不再观望，从而推高房价的人，正在意识到这种梦想的场景不会实现。卖家可能仍有优势，但优势正变得越来越小。

当满怀希望的卖家打电话给奥斯汀的房地产经纪人埃里克•彼得森(Eric Peterson)时，他通常会问他们认为自己的房子在市场上能卖多少钱。彼得森告诉我，在2021年或2022年，在抵押贷款利率上升压制买家需求之前，人们通常认为他们的房屋价值远远低于他们可以卖出的价格。现在，当他提出同样的问题时，“他们通常会做得有点过头，”他说。相比之下，这种打击可能会让今天的卖家垂头丧气。奥斯汀是受疫情影响最严重的城市之一，房地美房价指数(Freddie Mac House Price Index)显示，当地3月份的房价较2022年5月的峰值下跌了约12%。然而，尽管这座城市可能处于极端情况，但全国各地的卖家都面临着类似的情况:买家越来越少，而那些正在寻找房产的人有了更多的选择。

“我们离市场的顶峰越远，”彼得森告诉我，“就越难否认已经发生的事情。”

2024年伊始，似乎具备了第二次房屋销售鼎盛时期的所有要素。通胀正在降温，这意味着美联储(fed)可能很快就会宣布在遏制物价上涨的战争中取得胜利，并开始降息。反过来，这将降低抵押贷款利率，理论上鼓励更多的买家进入房地产市场。卖家将在两个方面占据上风:新一波需求将推高他们的房屋价值，而较低的借贷成本将使他们搬到新房时不那么痛苦。不幸的是，对于潜在的卖家来说，这种“金发姑娘”的情况并非注定如此。通货膨胀比预期的更严重，美联储已经暗示，它愿意在更长时间内保持较高的利率。抵押贷款利率并没有下降——事实上，自今年年初以来，它们已经上升了约0.6个百分点。房地产分析公司CoreLogic的首席经济学家塞尔玛·赫普(Selma Hepp)称今年为“假头之年”。

现在，潜在的卖家正面临着与预期相反的局面。一方面，他们较低的抵押贷款利率现在似乎是一个不会再出现的礼物，这使得他们很难承诺搬家。根据联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的数据，截至去年年底，美国约58%的未偿还住房贷款利率低于4%。如果你为一套40万美元的房子付20%的首付，那么4%的抵押贷款和7%的抵押贷款每月的差额将是600美元。你可以看到为什么这对买家和卖家都不好——买家无法忍受为同一套房子支付更多的钱，而卖家则坚持在COVID-19健康危机期间资金便宜时获得的利率。

但许多人即使不一定想搬家，也不得不搬家，一些卖家可能会接受利率没有下降的事实。一旦他们接受了这个现实，这些卖家将面临一个不那么有利的房地产前景。随着更多的房源在春季和夏季进入市场，任何时候待售房屋的数量，也就是所谓的活跃库存，预计都会增加。据住房数据公司Altos Research的数据，全美的库存较上年同期增加了33%，这让购房者更有可能砍价并获得优惠。

房地美(Freddie Mac)的数据显示，的确，3月份的房屋售价较去年同期上涨了约6.6%，但阿尔托斯研究公司(Altos Research)总裁迈克•西蒙森(Mike Simonsen)在最近的每周更新中表示，今年夏天将完成的交易的领先指标“远没有那么强劲”。全国各地新上市房屋的价格与一年前基本持平，市场上33.5%的独户住宅的价格较最初的要价有所下降，这是10年来4月份的最高水平。穆迪评级(Moody's Ratings)目前预计，在2023年房价上涨6.5%之后，今年房价将仅上涨1%。

即使价格达成一致，卖方也可能不得不承担比以前更多的成本来完成交易。与疫情最严重的时候不同，买家可能会让卖家支付检查期间出现的成交费用或昂贵的维修费用。Redfin发现，在截至10月31日的三个月里，超过三分之一的卖家向买家做出了让步，高于两年前的27.6%。

全国各地的卖家感受的痛苦不尽相同——事实上，许多卖家会为自己做得很好。在东北部和西部，活跃库存仍比2019年的水平低30%以上，使房屋竞争保持紧张。奥斯汀或爱达荷州博伊西等地的情况将最为严峻，在疫情期间，富裕的外地人推高了这些地方的房价。现在，人们不再像以前那样在全国各地搬家，所以很难找到愿意为他们那片阳光地带开出高价的买家。

彼得森告诉我:“当我们列出待售房屋时，他们的售价远远高于要价，通常不会有第二个买家出价接近最终价格。”“因此，市场在一个方向上非常情绪化。我警告大家:只要有一个买家离开就行了。”

丹佛的经纪人、当地房地产经纪人协会(Realtor association)市场趋势委员会主席利比·莱文森-卡茨(Libby levson - katz)说，她建议那里的卖家给房子定个保守的价格，并在上市前处理好大件事，比如大件维修。对价格敏感的买家已经在与高利率和房价作斗争了——他们不想一拿到钥匙就承担更多的开支。

莱文森-卡茨告诉我:“我认为卖家需要系好安全带，知道这不一定会很快卖出。”“这可能需要一段时间，因为买家现在真的很挑剔。”

在所有关于卖家困境的讨论中，人们忽略了一个简单的事实，即更多的房屋库存对每个人都有好处。在疫情期间，卖家的权力太大了——钟摆向另一个方向摆动，只是意味着我们正在慢慢走向一个更平衡的市场。

首先，许多卖家最终也是买家:约翰伯恩斯研究与咨询公司(John Burns Research and Consulting)发现，高达78%的房主表示，他们计划在出售后立即再次购买。因此，虽然卖家看到自己的房屋价值随着每一次绝望的出价而攀升可能是件好事，但他们可能不得不加入为上市而大声疾呼的人群，或者担心抵押贷款利率的新现实。

因为美国人认为他们的房子不仅是避难所，也是投资工具，一个疲软的卖方市场也可能是一个问题——如果价格暴跌，买家可能不想买房，因为害怕接住下跌的刀子。这就是为什么经济学家们如此强调需要一个平衡的市场，而不是一个简单地有利于买家负担能力的市场。这是一个很好的选择。

虽然从长远来看，卖家的放缓可能对该国的房地产市场有利，但突然的转变可能会让房主觉得他们错过了机会。在Realtor.com的一项调查中，约79%的近期卖家说，他们希望自己当初能早点把房子上市，以利用更热的市场。但彼得森告诉我，他试图为客户保持正确的看法——根据穆迪(Moody’s)的数据，从2020年初开始，全美房价仍上涨了近50%，奥斯汀的房价涨幅约为42%。他警告卖家不要将自己与那些在市场高峰期卖出的人进行比较，当时廉价资金推高了价格。那时候，如果你给房子定价错了，或者忽略了维修，那都没关系——低利率和蓬勃发展的买家兴趣实际上确保了你会找到一个更愿意接受的人。

彼得森告诉我:“告诉别人他们只是幸运，总是很棘手的，因为这会让你听起来很嫉妒。”“但2.5%的利率可以掩盖很多错误。”

詹姆斯·罗德里格斯是《商业内幕》栏目的资深记者。