一名W-2雇员利用房地产将其30万美元工资的联邦税减少了99%，他解释了如何选择合适的房产来填补税收漏洞并最大限度地减免税收

• 迈克尔和他的妻子艾琳利用房地产大大减少了他们的应税收入。
• 他们的房地产专业地位和所谓的bo人民币贬值使他们有资格享受税收优惠。
• 仔细选择物业行动和符合美国国税局的定义是这一税收策略的关键。

2020年10月，迈克尔·玄(Michael Hyun)以22.7万美元的价格在加州约书亚树(Joshua Tree)购买了一套房子。他和父亲花了五周时间装修和布置房子，然后在Airbnb上把它列为短期出租。

额外的收入是巨大的。但玄贞恩没有意识到的是，他可以在当年报税时申请额外扣除，这可能会增加美国国税局(IRS)从W-2等其他工作来源获得的所得税退税。

那时候，他还不知道奖金折旧，这是一项税收优惠，允许房主扣除其房产在20年内折旧的部分。这些可以包括围栏，橱柜和照明装置，但不包括土地价值或基础。

2022年，他在YouTube上看到了一段视频，视频解释了奖金折旧以及如何利用它大幅减少应税收入。到那时，他已经卖掉了他的短期租赁房产以获利，但他仍然拥有其他长期租赁房产。

由于他的妻子艾琳·金(Eileen Kim)是一名房地产经纪人，因此她符合税法规定的房地产专业人士资格。因此，他们利用房地产专业身份和奖金折旧来减少应纳税所得额。

根据《商业内幕》查看的2022年纳税记录，迈克尔的收入为300,106美元，艾琳的收入为122,403美元，总计422,509美元。他们在这两处房产上申报的奖金扣除意味着他们只申报了6341美元的应税收入，减少了98.5%的应税收入，反过来，他们只欠了633美元的联邦所得税。迈克尔收到了一笔扣缴税款的退税。这些减免并不影响他们的州税和自雇税。

大多数人不符合房地产专业人士的身份，或者没有可以申请这一身份的配偶。然而，迈克尔指出，其他途径将允许他们获得资格。

主要是通过短期租赁税收漏洞(STR漏洞)。简单地说，当购买房产时，它必须被用作短期租赁。这允许业主声称它是一项业务，而不是被动收入的来源。

在之前接受《商业内幕》采访时，注册会计师迈克尔·福特和布兰登·福特对资格标准进行了细分。符合美国国税局的定义只是这个过程的一部分——选择合适的房产是至关重要的。

免税财产

第一步是确保你可以经营一个物业作为短期租赁。迈克尔说，这意味着你必须研究你感兴趣的地区的规定，以确定是否允许短期租赁。有些地区可能对租赁类型和时间长短有限制。纽约市、旧金山和加利福尼亚州的圣莫尼卡等地已经禁止了这种做法。

艾琳指出，研究州、县和市的法规很重要，因为它们可能会有所不同。在大多数情况下，州和县范围内的规定可能过于宽泛，没有明确禁止短期租赁。大多数限制将在城市一级发现，它们将有所不同。

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艾琳举例说，内华达州的亨德森(Henderson)不允许在1000英尺范围内的现有短租房屋获得短租许可。一些城市，比如加州的圣何塞，对短租一年的营业天数设置了上限。最后，她补充说，由业主协会管理的房产可能有自己的限制。

第二个要求是实质性地参与物业管理。迈克尔指出，大部分需要的时间可能来自行政工作，比如管理客人入住和退房、安排清洁工、摆放家具、拍照和维修。你需要做一个电子表格来记录这些时间，并证明你完成了这些任务。他补充说，虽然参与规则可以远程满足，但如果房产离你很近，你就可以承担一些任务，比如维修，那就容易多了。

但福特强调，如果你在远程使用第三方物业管理公司，而你碰巧被审计了，这将是美国国税局的一个危险信号。如果你只拥有一处房产，情况尤其如此。另一方面，如果你拥有很多短租房屋，那就另当别论了。直接管理它们是不可能的。他指出，在此基础上，如果你管理财产的时间超过500小时，即使你雇佣的其他人超过了你的工作时间，你也能满足参与测试。

迈克尔说，对于那些希望利用税收减免来减少应税收入的高收入者来说，买多少房子很重要。房屋的改善价值也很重要，因为它决定了购买价格中可以用作奖金折旧的部分。

土地价值较低而改善价值较高的房产可能是理想的。迈克尔说，例如，一处位于海滩或高需求地区的房产，其大部分价值可能在于土地，而不是改善部分。每个房产的信息都可以在房产所在的县网站上找到。Michael建议查看该地区类似房产的税务记录，以便进行新建设。

下图是迈克尔房产税记录的一个例子。红色圈出的金额代表土地价值，不能在奖金折旧下要求。他的改进价值是67.2万美元，这是他可以申请的折旧扣除总额。